みなさんこんにちは。群馬県高崎市の大規模木造建築専門店『大規模木造建築ぐんま』です。
「新しい不動産投資先として、グループホーム投資が注目されていると聞いたけれど、本当に儲かるのだろうか？」「グループホーム投資の具体的な仕組みや、利回り、そしてリスクについて詳しく知りたい」このような、グループホームへの投資に関する関心と疑問をお持ちではないでしょうか。
社会貢献と安定した収益性を両立できる可能性があることから、障がい者グループホームは今、新たな不動産投資の形として大きな注目を集めています。しかし、その一方で、一般的なアパートやマンション経営とは異なる専門的な知識が必要です。この記事では、障がい者グループホーム投資のビジネスモデルや収益の仕組み、そして投資家が知っておくべきメリットとリスク、成功させるためのポイントまで、大規模木造建築のプロの視点も交えながら、網羅的に解説していきます。
この記事を最後までお読みいただくことで、グループホーム投資の全体像が明確になり、ご自身の投資戦略に合致するかどうかを判断するための確かな知識が身につきます。土地活用や新しい不動産投資先をお探しのオーナー様や投資家の皆様は、ぜひ最後まで読んでみてください！
グループホーム投資のビジネスモデルとは？
まず初めに、グループホーム投資の基本的なビジネスモデルを理解しましょう。これは、自らグループホームを「経営」するのではなく、建物の「オーナー」として事業者に貸し出し、家賃収入を得る不動産投資の一種です。
投資家と運営事業者の役割分担
グループホーム投資のビジネスモデルは、主に2者の役割分担で成り立っています。
- 投資家（オーナー）: 土地と建物を所有し、グループホームを運営する社会福祉法人やNPO法人などの「運営事業者」に建物を一括で貸し出します。投資家の役割は、建物の提供と維持管理です。
- 運営事業者: 投資家から建物を借り上げ、入居者の募集や支援計画の作成、スタッフの雇用など、グループホームの「運営」に関する全てを担います。家賃は、この運営事業者が投資家に支払います。
このビジネスモデルの鍵は、**運営事業者に一括で長期間貸し出す（サブリース）**形態が一般的である点です。これにより、投資家は空室リスクを心配することなく、安定した家賃収入を得ることが可能になります。
グループホーム投資の利回りと収益性
「グループホーム投資は儲かるのか？」という問いに答える上で重要な指標が「利回り」です。
高い利回りが期待できる理由
一般的な居住用アパートの期待利回りが4～6%程度であるのに対し、グループホーム投資の期待利回りは8～10%以上と比較的高水準になるケースが多くあります。
この高い利回りを実現できる理由は、グループホームの安定した収益構造にあります。入居者が支払う家賃には、国からの家賃補助（補足給付）が含まれるため、運営事業者は安定して家賃を確保できます。この安定した収入が、投資家への高い家賃支払いと、結果的に高い利回りを支えているのです。
参考：厚生労働省「障害福祉サービス等に係る報酬・基準に関する検討チーム」
グループホーム投資のメリット・デメリット
高い利回りが魅力的なグループホーム投資ですが、一般的な不動産投資とは異なるメリットとデメリット（リスク）が存在します。
グループホーム投資の4つの大きなメリット
- 高い利回りと安定した収益性 最大のメリットは、先述の通り、一般的な不動産投資に比べて高い利回りが期待できる点です。国の制度に支えられた安定的な家賃収入が見込めるため、長期的に安定したインカムゲインを目的とする投資家にとって非常に魅力的です。
- 社会貢献性が非常に高い 障がいを持つ方々の自立した生活を支える住まいの提供は、非常に社会的意義の大きな活動です。投資を通じて地域福祉に貢献できることは、収益性だけでは得られない大きなやりがいとなります。
- 空室リスクが極めて低い 障がい者グループホームは、全国的に需要に対して供給が追いついていないのが現状です。そのため、一度運営が始まれば入居者はすぐに見つかり、運営事業者に一括で貸し出すため、一般的なアパート経営のような空室リスクはほとんどありません。
- 築古物件や郊外の土地も活用しやすい グループホームは、必ずしも駅前の好立地である必要はなく、閑静な住宅街など、郊外の土地でも十分に事業が成り立ちます。また、既存の戸建て住宅などをリフォームして活用することも可能なため、多様な不動産を活用できる点もメリットです。
グループホーム投資で注意すべき4つのデメリット（リスク）
- 運営事業者の撤退リスク 最大のリスクは、入居者ではなく、建物を借り上げている運営事業者が事業から撤退してしまうことです。運営事業者がいなくなれば家賃収入は途絶え、次の運営事業者を見つける必要があります。信頼できる実績豊富な運営事業者とパートナーを組むことが、リスク回避の鍵となります。
- 専門性の高さによる転用の難しさ グループホームは、バリアフリー設計や消防設備など、専門的な仕様で建築されています。そのため、万が一運営事業者が撤退した場合、一般的な賃貸住宅などに転用することが難しく、売却しようとしても買い手が見つかりにくい「出口戦略」の難しさがあります。
- 近隣住民とのトラブルのリスク 障がい者施設に対する偏見から、建設時に近隣住民の反対運動が起こる可能性もゼロではありません。計画段階で、運営事業者と共に地域住民への丁寧な説明会などを実施し、理解を得る努力が不可欠です。
- 建物の仕様と初期投資 スプリンクラーの設置義務など、グループホームには厳しい設備基準が定められており、一般的な住宅に比べて建築コストが割高になる場合があります。我々が以前、担当した投資家様も、当初は中古物件のリフォームを考えていましたが、消防設備やバリアフリー改修に想定以上の費用がかかることが判明し、最終的には木造で新築する方がトータルコストを抑えられるという結論に至りました。⇩以前弊社が施工したグループホームの動画はこちら⇩
グループホーム投資を成功させる木造建築という選択肢
これらのメリットを最大化し、デメリットを軽減する上で、建物を「木造」で新築することは非常に有効な戦略です。
木造建築は、鉄骨造に比べて坪単価を大幅に抑えられるため、初期投資を削減し、利回りをさらに高める効果があります。また、木の温もりを活かした家庭的で快適な空間は、入居者やそのご家族から選ばれる大きな理由となり、質の高い運営事業者にとっても魅力的な物件となります。結果として、運営事業者の撤退リスクを低減し、長期的に安定した事業継続に繋がるのです。
まとめ
障がい者グループホーム投資は、高い利回りと社会貢献性を両立できる、大きな可能性を秘めたビジネスモデルです。その成功は、信頼できる運営事業者とパートナーシップを組むこと、そして、入居者から選ばれる質の高い「建物」を用意できるかにかかっています。
特に、建物を木造で新築することは、初期投資を抑えて収益性を高めると同時に、入居者にとって魅力的で快適な住環境を提供するという、投資の成功確率を格段に高める一手となり得ます。グループホームという事業の特性を考えると、家庭的な温かみを持つ木造は、最も親和性の高い構造と言えるでしょう。
私たち『大規模木造建築ぐんま』は、群馬県高崎市を拠点に、福祉施設の建築実績も豊富です。グループホーム投資をご検討の際は、事業計画の段階から、収益性を最大化する建築プランのご提案まで、ぜひ一度私たちにご相談ください。
